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NEWSLETTER 24/2025:

Steigen die Immobilienpreise immer so stark wie in den letzten      10-15 Jahren?

Der jüngeren Generationen Y und Z (heute bis maximal 45 Jahre alt) kennen in ihrer ‚Nestbau-phase‘ ab 30 Jahren nur (stark) steigende Immobilienpreise. In den langen Jahren der Niedrig-zinsen von 2011 und 2021 stiegen in Deutschland die Wohnbaupreise im Schnitt um mehr als 6% jährlich! Auch der Einbruch des Immobilienmarktes infolge des drastischen Zinsanstiegs in 2022/23 konnte an diesem Eindruck nichts ändern: Die derzeitigen Hauspreise liegen immer noch um 54,1% höher als Ende 2010, das entspricht einer Jahresrate von 4,1%. Ist es normal, dass sich Wohneigentum über einen langen Zeitraum so stark verteuert? Mit Blick auf die Immobilien-preisentwicklung in Deutschland der letzten 50 Jahre eher nicht. Hier gab es auch längere Phasen kaum steigender bzw. sogar fallender Wohnbaupreise. Es muss also nicht ewig so weiter gehen mit den überproportional steigenden Kosten für Hauseigentum. Zumal das Bevölkerungs-wachstum in Deutschland wohl eher einen Hochpunkt erreicht hat und die Zinsen erst mal nicht wieder Richtung Null fallen werden.
Zum heutigen Thema angeregt wurde ich durch meinen Physiotherapeuten: Als Immobilienfan auf der Anlegerseite erwartet er, dass sich Hauspreise weiterhin positiv ent-wickeln werden. Das ist angesichts der derzeitigen Woh-nungsknappheit in Ballungszentren nicht unwahrscheinlich. Ob es aber dauerhaft mit der überproportionalen Wertent-wicklung von Immobilien so weitergehen kann bin ich skep-tisch. In den letzten 50 Jahren gab es in Deutschland auch längere Phasen tendenziell sinkender Hauspreise: Zuletzt von 1996 bis 2009 gingen die Preise fürs Wohneigentum über 13 Jahre lang im Schnitt um 0,3% p.a. zurück! Diese Periode haben die jungen Erwachsenen in ihrer ‚Familien-gründungsphase‘ mit 25-40 Jahren gar nicht mehr bewusst erlebt, sie kennen nur steigende Immobilienpreise.
Daher will ich die längerfristige Hauspreisentwicklung auch für die ‚jüngeren‘ Generationen aufarbeiten. Daneben mög-liche Erklärungen für die trendmäßigen Veränderungen der Immobilienpreise liefern. Auf das Thema der Erschwinglich-keit von Wohneigentum und die Gründe, warum für viele Wohneigentum heute als unerschwinglich erscheint, bin ich ja bereits in meinem Newsletter 5/2024 eingegangen. Die obenstehende Grafik gibt den Hauspreisindex für Wohn-immobilien (Statistisches Bundesamt, 2015 = 100) sowie den Erschwinglichkeitsindex wieder, definiert als Haus-preise geteilt durch das Verfügbare Einkommen der privaten Haushalte (1975=1,0).

Hieran wird zum einen deutlich, dass die Immobilienpreise nicht durchweg gestiegen sind, sondern sich erst ab dem Jahr 2011 so exponentiell entwickelt haben. Vom 2.Q 2022 bis zum 1.Q 2024 kam es dann zu einem Preiseinbruch um 12,9%. Über den gesamten Zeitraum 1975 bis 2025 hinweg sind die Hauspreise nur um 2,53% jährlich gestiegen, dass ist im Mittel gar kein so enormer Preisauftrieb. Wenn man noch die allgemeine Inflationsentwicklung in diesem Zeit-raum berücksichtigt, so sind die Preise fürs Wohneigentum in den letzten 50 Jahren real gerade mal um +0,14% p.a. gestiegen. In den Jahren der Preisstagnation 1996 bis 2009 sind die Immobilienpreise sogar real um 17,9% zurückge-gangen.
Zum anderen zeigt der Erschwinglichkeitsindex, dass die Hauspreise auf lange Sicht sogar deutlich weniger stark gestiegen sind als das verfügbare Einkommen (alle Ein-künfte inkl. Sozialleistungen abzüglich der Steuern und Sozialbeiträge), dies wird in der Grafik am Sinken des Quotienten deutlich. Es war also rein rechnerisch bis 2008 immer leichter, aus dem verfügbaren Einkommen Wohn-eigentum zu erwerben. Mit den massiven Preissteigerun-gen bis 2021 ist die Erschwinglichkeit zwar deutlich zurück-gegangen, liegt aber heute nach der Immobilienbaisse der letzten Jahre wieder etwa auf dem Niveau von Mitte 2017 bzw. Ende 2003. Es ist damit heute, trotz der stark gestie-genen Hauspreise der vergangenen 15 Jahre, allein aus Sicht des ordentlich gestiegenen verfügbaren Einkommens sogar (deutlich) leichter, Wohneigentum zu erwerben (Näheres im Newsletter 5/2024).

Zu den möglichen Einflussfaktoren auf die Hauspreise bzw. Erklärungen für die zyklischen Entwicklungen: Interessant sind hier erst einmal die Zinsphasen. In der Regel werden Hypothekenkredite im Erstrang mit einem Aufschlag von ca. 1 Prozent auf den laufzeitgleichen Kapitalmarktzins ver-geben. In der untenstehenden Grafik dient als Vergleichs-maßstab die Umlaufrendite inländischer Schuldverschrei-bungen. Zur jährlichen Preisveränderungsrate von Wohn-immobilien zeigt sich für den Zeitraum ab etwa 1995 ein
auffälliger Gleichlauf zu den invers dargestellten Zinsen (Korrelation von -0,65, ab 2002 sogar eine Korrelation von -0,75). Das heißt also, dass hohe Zinsen zu einem Rück-gang der Hauspreisraten führen. Das ist plausibel, da mit hohen Hypothekenzinsen die Immobiliennachfrage zurück-geht. Im Zeitraum von 1978 bis 1994 scheint diese inverse Beziehung weniger zu bestehen. Hier korreliert aber die um 3 Jahre in die Zukunft verschobene Umlaufrendite zu -0,47 mit den Hauspreisraten (1978 – 1986 sogar mit -0,85). Höhere Zinsen trugen also auch historisch, aber mit Zeitverzögerung, zu sinkenden Wohnbaupreisraten bei.

Das umgekehrte ist besonders interessant: Sinkende Zinsen wirken preistreibend auf die Hauspreise. Diese Wirkung ist insbesondere in der langen Niedrig- bzw. sogar

Nullzinsphase zu beobachten. Erst die historisch niedrigen Hypothekenzinsen in den Jahren 2015 bis 2010 von unter 2% auf 10 Jahre konnten diesen Immobilienpreisauftrieb ermöglichen, indem sich Private hohe Kreditsummen zum Hauserwerb leisten konnten. Hinzu kam die große Nach-frage nach Immobilien der nationalen und internationalen Kapitalanleger nach der Finanzmarktkrise und angesichts der Nullverzinsung auf Bankkonten. Dies zusammen haben die Wohnbaufirmen dann gehörig genutzt, um die Haus-preise nach oben zu treiben (das gleiche gilt im Übrigen auch für staatliche Fördermaßnahmen, die häufig auch nur in Preisaufschlägen der Anbieter münden). Die massiven Unterstützungsmaßnahmen der Notenbanken nach der Finanzmarkt- und Staatschuldenkrise haben damit die Immobilienblase mit ausgelöst.
Der Einbruch der Hauspreise ab dem 2.Q 2022 ist dann v.a. auch auf den drastischen Anstieg der Hypotheken-zinsen auf über 4% in Folge der Zinswende der EZB zurückzuführen. Als Ergebnis muss aber auch konstatiert werden, dass Immobilienanlagen (zumindest auf kürzere Sicht) keinen wirksamen Schutz vor der allgemeinen Inflation bieten: Hohe Verbraucherpreisraten wirken mit einer Verzögerung von etwa einem Jahr mittels höherer Kapitalmarktzinsen negativ auf die Hauspreise (Korrelation von -0,55 ab 1995). D.h. gerade in Zeiten hoher Inflations-raten (wie Mitte 2021 bis Anfang 2023) sind die Immobilien-preise mit Verzögerung ab Q2 2022 stark gefallen und boten somit keinen Ausgleich für die hohe Teuerung!

Der zweite untersuchte Einflussfaktor auf die Hauspreisent-wicklung ist das Bevölkerungswachstum. Auch hier ist in der Grafik ein gewisser Zusammenhang zu erkennen, auch wenn die Korrelation der beiden Jahreszuwachsraten mit 0,28 nicht besonders hoch ausfällt. Das mag aber auch daran liegen, dass zwei Perioden als ‚Ausreißer‘ erschei-nen: Im Vorfeld der deutschen Wiedervereinigung 1989/90 kam es zu größeren Verwerfungen, indem im Vorfeld ein größerer Zustrom nach Westdeutschland zu verzeichnen  
war (die Bevölkerungsdaten sind auch vor 1990 gesamt-deutsch, aber mit Unsicherheiten behaftet). Mit dem Beitritt der ostdeutschen Bundesländer kam es dort dann erst mal zu einem regelrechten Immobilienboom (auch mit staatlich geförderter Immobilienspekulation!). Der ging dann aber  schnell zu Ende, da sich viele Erwartungen nicht erfüllten und Ostdeutschland eher stark an Bevölkerung verlor.

Die zweite auffallende Spitze des Bevölkerungszuwachses im Jahr 2015 erklärt sich mit der ersten Flüchtlingswelle, als es zu einem hohen Zuwanderungsüberschuss von 1,1 Millionen Menschen nach Deutschland kam. Da war der Aufschwung am Immobilienmarkt aber schon seit einigen Jahren am laufen, parallel mit den sinkenden Zinsen und auch einem Bevölkerungszuwachs ab 2012 im Zuge der Osterweiterung der EU. Den besonders starken Auftrieb der Immobilienpreise bis Mitte 2022 kann dann aber kaum mit der Bevölkerungsentwicklung erklärt werden. Die Zuzugs-raten gingen zurück und die Einwohnerzahl stagnierte 2020 bis 2022 bis es in Folge des Ukrainekrieges wieder zu einer Nettozuwanderung kam (entgegen der Hauspreisentwick-lung, die mit den hohen Zinsen stark korrigierte).

Was bleibt als Fazit und als Positives?

Aus der Sicht der Immobilienkäufer für eigene Wohnzwecke zunächst einmal die Erkenntnis, dass jährliche Steigerungen der Hauspreise von über 6% nicht ‚normal‘ sind. Über die letzten 50 Jahre hinweg betrug die Immobilienverteuerung nur 2,5% p.a. im gesamtdeutschen Schnitt (in Ballungszentren sicher z.T. höher, dafür niedriger in ärmeren Landregionen). Das liegt kaum über der allgemeinen Inflationsrate. Da die Löhne und Gehälter bzw. die Verfügbaren Einkommen der Privaten aber stärker steigen, ist die Erschwinglichkeit von Wohneigentum heute sogar besser als im gesamten Zeitraum von 1975 bis 2003 (und besser als in den Jahren 2018-2023).

Für die nächste Zeit ist auch kaum mit einem erneuten starken Anstieg der Immobilienpreise zu rechnen. Die Sondersituation der Nullzinsen wird wohl so schnell nicht wiederkommen. Auch die Bevölkerungsentwicklung dürfte eher nach unten gerichtet sein. Das Statistische Bundesamt rechnet in einer mittleren Variante mit einer leichten Abnahme der Einwohnerzahl bis 2070 um 6,7%, was im Mittel einem jährlichen Rückgang um 0,15% entspricht, in der Grafik rot angedeutet. Die Wohnbaupreise in Deutschland sind auch gar nicht so prohibitiv hoch wie vielfach unterstellt. Während die realen Immobilienpreise in Deutschland seit 1970 um 30% gestiegen sind, lag der Anstieg der realen Preise in anderen Ländern bei weit über 100%, siehe Newsletter 05/2024.

Damit zur Anlegersicht und dem Ausgangspunkt meiner Betrachtungen. Ein realer Preiszuwachs von im Schnitt 0,14% p.a. ist erst mal keine besonders hohe Rendite, gerade im Vergleich zu Aktien die nach Abzug der Inflation seit 1975 um +4,6% pro Jahr zugelegt haben. Natürlich ist hier das unterschiedliche Risiko bzw. die höhere Preisvolatilität bei Aktien zu berücksichtigen. Der Rückgang der Immobilienpreise um 12,9% in den letzten Jahren ist aber auch nicht gerade gering. Allein auf (hohe) Wertsteigerungen zu spekulieren ist daher sicher nicht sinnvoll.

Viel wichtiger sind bei Immobilienanlagen die erzielbaren (Netto-)Renditen aus der Vermietung. Sind hier brutto 4-6% p.a. möglich je nach Art des Gebäudes, so müssen die Kosten der Verwaltung und Instandhaltung von 2-3% berücksichtigt werden. Offene Immobilienfonds erzielen (inkl. Wertsteigerungen) im langjährigen Schnitt um die 3% Rendite nach Verwaltungsgebühren von 0,5 bis 1,5%. Das liegt also insgesamt auch kaum über der Inflationsrate. Bei der Selbstverwaltung einer Immobilie sollten damit Renditen im langjährigen Mittel von netto 4,0 bis 5,0% inklusive moderater Wertsteigerungen drin sein. Das ist schon ganz vernünftig. Allerdings kommt es natürlich bei Immobilieninvestments besonders auf die Wahl des Objekts zur Kapitalanlage an, mit allen Chancen und Risiken. Daneben ist auch ein langer Atem erforderlich, um mögliche langanhaltende Baissephasen aussitzen zu können.
Hinweise: 

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